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Financer sa résidence secondaire par le système de l’Alojamento Local !

Etude du cas « O Jardim da Estefânia », Lisbonne

« Alojamento local » : définition

Mettre son logement en location touristique a un nom au Portugal : Alojamento Local (communément appelé AL). Les règles sont très précises, laissez-nous tout vous expliquer au travers d’un cas concret, celui du « Jardim da Estefânia », projet porté par Envie de Lisbonne.

Nous prenons le parti de rédiger cet article dans le cadre d’une démarche menée par un particulier dans l’esprit d’optimiser la rentabilité de sa résidence secondaire, la finançant grâce à la location touristique.

Quelles sont les limites pour louer mon bien aux touristes ?

Faisons simple, il n’y a pas de limite pour louer son appartement ou sa maison en « Airbnb » : le Portugal autorise la location touristique 365 jours par an (contrairement à la France qui impose un maximum de 120 jours par an).

En revanche, la location touristique n’est possible qu’après obtention de la licence d’Alojamento Local délivrée par votre mairie. A noter que les villes très touristiques, comme Lisbonne ou Porto, ont défini des zones de contention interdisant l’obtention de nouvelles licences dans des quartiers où l’équilibre entre location classique et location touristique n’est plus atteint.

Par exemple, à Lisbonne, inutile d’envisager de demander une licence dans les quartiers du Chiado, de l’Alfama ou de Graça…

En résumé, vous pourrez louer toute l’année votre logement en courte durée ou pas du tout ! Prenez le temps de bien vous renseigner.
Notre étude de cas, concerne un logement situé dans le quartier d’Estefânia à Lisbonne, zone accessible pour un tel projet.

Les démarches à entreprendre pour l’obtention de la licence Alojamento Local

Deux lignes directives sont à prendre en compte lors du processus d’obtention de la licence AL :

Vous obtiendrez un numéro d’Alojamento Local comme par exemple 20957/AL dans le cas présent. Gardez en tête que les plates-formes de réservation type Booking ou Airbnb vous le demanderont pour valider votre annonce. Vous comprenez donc que le gouvernement portugais garde un œil sur ce marché.

Quelques conseils pour gérer son logement à distance

De nombreuses agences de locations touristiques proposent leurs services. De 25% à 30% (+TVA à 23%) en moyenne de votre recette seront payés à l’agence.

Dans le cas du Jardim da Estefânia, à l’époque où le logement était géré depuis Paris, une société de ménage était mandatée pour venir en fonction des check-in et check-out. L’accueil des hôtes était organisé par le restaurateur en face de l’appartement. Un échange de bons procédés entre voisins, puisque les hôtes recevaient un bon pour un repas à prendre au cours de leur séjour. Ainsi, en optimisant le coût des prestataires, le lien social est maintenu dans un accord win-win avec un commerçant local. De plus, l’accueil en personne est toujours plus sympathique, qu’être reçus par une boîte à clés ! (A noter : désormais les propriétaires habitent Lisbonne et accueillent personnellement leurs hôtes).

Il faut aussi penser à déclarer les visiteurs auprès du SEF (Services des Etrangers et Frontières) et lorsque vous avez un chiffre d’affaires dépasse 10.000 euros, la TVA est à déclarer à chaque réservation.

L’imposition

Pour le cas d’un investisseur français, la convention fiscale entre la France et le Portugal est très claire : les revenus de votre bien immobilier sont imposés uniquement dans le pays où il se trouve. Vous paierez ainsi les impôts uniquement au Portugal.
L’impôt est très raisonnable : il est de 8,75% (25% sur votre chiffre d’affaires après abattement forfaitaire de 65% pour les frais de mise en place de votre logement). Il est à noter que si votre logement passe en zone de contention, l’impôt est sensiblement plus élevé (12,5% au lieu de 8,75%).

Et si vous financiez votre résidence secondaire par l’Alojamento Local ?

Pour Envie de Lisbonne, la solution de l’AL est une vraie solution pour profiter de sa résidence secondaire tout en la finançant par la location touristique de courte durée. Cela est assez simple mais il est primordial d’être bien conseillé. Dans le cas particulier de « O Jardim da Estefânia », l’objectif des propriétaires est d’absorber le prêt bancaire par la location touristique tout en gardant la disponibilité de l’appartement aux périodes souhaitées. Le pari a été réussi !

Découvrez O Jardim da Estefânia

Achetez votre résidence secondaire dans la région de Lisbonne et au Portugal avec Envie de Lisbonne.

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